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公積金轉商業貼息貸款源頭揭秘
最近一段時間以來，杭州、徐州、青島、北京、廣州等多城市住房公積金貸款出現井噴態勢，公積金餘額告急。不少地方開始采取公積金轉商業貼息貸款的方式來解燃眉之急。繼北京國管公積金中心後，杭州公積金管理中心將於9月份正式開展這一業務。
"不辦商業貼息貸款的話，排隊等候公積金放款至少要等到明年。"杭州公積金管理中心相關人士告訴中國證券報記者。
不過一些購房者反映，若辦理公積金轉商業貸款，中間的息差名義上是由公積金管理中心埋單，但公積金采取封閉運行的方式，繳存與提取和貸款是對應的，哪來的多餘的錢呢？針對這一問題，中國證券報記者通過多方調查發現，羊毛出在羊身上，這部分差額公積金管理中心、銀行和開發商都不願意出，最後還是購房者埋單，表現形式就是開發商提高房價。
輪候放款或需等待半年
"我申請資料都交上去三個多月瞭，為什麼還沒批下來，會不會不批瞭？"北京的張女士對中國證券報記者抱怨道。四月初，她在北京昌平區北六環附近買瞭一套兩居室，屬於首套房，從國管公積金中心貸瞭80萬元，但遲遲沒有放款。"我每周都看國管公積金網站上審批進度，但一直是審批中，打電話問，隻告訴我說辦理人數多，需耐心等待。"如今她顯得非常焦慮。
中國證券報記者為此致電國管公積金中心，相關人士表示，目前公積金個人貸款規模已達到金融監管部門關於存貸比規定的上限，原則上暫停審批新的貸款需求，建議記者選擇公轉商貼息貸款。若選擇公積金貸款輪候的話，需要3-6個月的時間甚至更長。
杭州公積金管理中心也發佈公告，將於9月推出公積金轉商業貼息貸款業務，以解決公積金貸款輪候太久的問題。新北市留學貸款信貸年息該中心工作人員告訴記者，若輪候公積金貸款，購房者至少需等半年，並且也不再受理新申請客戶。
而且由於公積金餘額緊張，不少樓盤已不接受公積金貸款。記者瞭解到，杭州金隅觀瀾時代、龍湖灩瀾山、宋都晨光國際等多數樓盤已經暫停公積金貸款買房。"我們回款壓力大，不能跟公積金耗著。"一位售樓銷售人員表示。
還有部分樓盤即使接受公積金貸款，但和不采取公積金貸款的購房者區別對待，甚至直接取消購房優惠，試圖阻止購房者采取公積金貸款。
業內人士預計，隨著"金九銀十"銷售旺季的到來，公積金貸款還將出現井噴現象，或將有更多的城市推出公積金轉商業貸款貼息政策，來緩解公積金餘額吃緊的現狀。
貼息"源頭"來自房價提升
所謂貼息，是指公積金貸款轉成商業貸款時，購房者申請公積金貸款時先與銀行簽訂商業貸款合同，因商業貸款利率要比公積金利率高，公積金中心對購房者補貼利息差額。
目前5年期以上個人住房公積金貸款利率為4.5%，5年期以上商業貸款利率為6.55%。從官方表述來看，中間相差的2.05個百分點由公積金管理中心每月打到個人賬戶。
但是公積金管理運營是封閉式的，繳存與提取和貸款是對應的，公積金管理中心從哪裡去籌來這部分貼息所需的資金。而商業銀行更不可能做"雷鋒"，幫貸款者出這部分資金。那貼息的資金到底由誰來出？
一位業內知情人士告訴中國證券報記者："公積金管理中心、銀行和開發商都不願出這部分錢，羊毛出在羊身上，最後還是購房者埋單。隻不過它們三方設瞭一個局：個人可以從商業銀行辦貼息貸款，貼息由開發商來承擔，但開發商不可能自己倒貼，於是以提高房價的方式抵消貼息的支出。"
如此一來，購房者不得不以更高的價格從開發商手裡購房，從而增加瞭整體的購房成本。"這個價格調整，是開發商根據貼息成本核算好的，購房者根本無法知曉。"上述人士繼續向記者揭露這項業務的騙局。
一般而言，某個樓盤在蓄客階段會對前來看房的人詢問貸款方式，如果是貼息貸的話，售樓人員會做上記號。等到開盤選房的時候，售樓人員會把選到房的人的信息和之前蓄客階段的登記信息比對，最終確定選擇貼息貸的人員數量。
之後這份名單會上交到開發商的營銷中心，營銷中心的負責人再根據貸款人數、貸款數量和利息成本等指標核算出這個樓盤額外支出的費用。然後再以提高銷售價格的方式把這筆費用分攤到每個購房者的身上。"打個比方，這個樓盤銷售均價是1.5萬，但由於有部分購房者貸款方式是貼息貸，開發商就可能調到1.6萬。那買瞭這個樓盤的房子的每個人，最後都要以1.6萬的價格付款。這樣一來，所有人的購房成本都增加瞭。"
正是由於借此能提高銷售價格，開發商非常樂意接受這種貼息貸的方式。公積金管理中心也因此緩解餘額不足的燃眉之急，並且能降低申請人輪候時間過長引發的輿論壓力，自然十分鼓勵申請人采取這種方式。商業銀行能多放貸款，賺取利息，也願意順水推舟。而對購房者而言，表面上是大大縮短瞭放款時間。三方都"皆大歡喜"，唯有購房者還被蒙在鼓裡。
細節不明致購房者忐忑
盡管被這個"騙局"蒙在鼓裡，一些購房者依然會去公積金管理中心咨詢貼息貸的相關事宜。8月14日、15日，中國證券報記者走訪瞭北京國管公積金中心和中國郵儲銀行廣安門支行，瞭解辦理情況。
"我想申請20年的貸款期限，轉成商業貸款後能給我貼息20年嗎？"一位購房者詢問國管公積金中心的工作人員。但工作人員回答道："目前我們隻負責辦理貼息貸業務，具體貼息多少年上面沒有文件下來，我們不清楚。"
"這沒個準話，萬一哪天政策變瞭不給我貼息瞭怎麼辦？他們雖說等餘額不那麼緊張瞭就會轉回公積金貸款，但也不知道什麼時候會轉。"這位購房者向記者訴苦。
亞太城市房地產協會會長謝逸楓在接受中國證券報記者采訪時表示，具體貼息多少年需要購房者跟銀行和開發商協商，三方肯定要簽署一份協議，來約定相關事宜。貼息是開發商出的，它不可能給購房者出20年的，一般是3-5年，最多不會超過10年。
但是這面臨一個問題：若開發商隻同意簽5年，那5年之後購房者是按公積金貸款繳利息還是繼續按商業貸款？謝逸楓表示，這需要看購房者在第5年的時候是否轉房屋信用貸款詐騙回公積金貸款，若轉回就按公積金貸款利息繳，反之按商業貸款利息繳。"購房者要時刻註意公積金政策變化，不要等到期間到瞭之後沒轉，就吃大虧瞭。"他提醒說。
此外，記者在貼息貸指定銀行郵儲銀行看到，有購房者問："若選擇瞭貼息貸的話，每月還款是從工資裡扣繳還是從繳存的公積金裡扣除？"據瞭解，正常的公積金貸款，購房者每月繳存的公積金是可以沖抵每月房貸的。但銀行工作人員說需問公積金管理中心，但公積金管理中心也沒有具體的細則來解釋。
(中國證券報)
新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-08-17/10043451815.shtml
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