新政沖擊波下五城表現:中介興奮 購房者變理性
??編者按
??二套房商貸首付比例下調至40%、公積金貸款首付下調至30%，滿兩年的住房入市交易免征營業稅……3·30新政組合拳直指樓市改善型置業，北上廣深等一線城市、杭州武漢等重點二線城市的二手房市場迅速引爆。
??與此同時，不少開發商加入借3·30新政東風的行列，但各地反應不一。正如業內對3·30新政的判斷：一線城市和部分重點二線城市樓市將受惠更多，而大部分二線、三四線城市將在高庫存壓力下，難以借政策利好改變供需失衡狀況。
??新政攪動北京二手房市場 中介“猛攻”購房者
??[3月1日~3月30日，北京市二手住宅網簽量10152套，成交量環比上升17%，同比上升13.5%，成交均價則繼續保持相對平穩狀態，環比微降1%]
??剛過去的一個星期，在北京二手房市場上，樓市新政引發的中介、業主、購房者的三方博弈正在繼續。這是3·30新政出臺後的首周。
??怎樣以“窗口期”促成交？漲還是不漲？買還是不買？伴隨著中介牽引下買賣雙方的心態變化，北京二手房市場也悄然走到瞭新泡沫與新理性的岔路口。
??興奮的中介
??“火爆”，4月4日，清明節假期的第一天，北京朝陽區青年路附近一傢房產中介門店裡，中介小杜用這兩個字形容近期的二手房市場。
??由於2005年前後面市的房源供給較大，這裡一向都是北京二手房成交相對集中的片區。和其他中介一樣，小杜最近都頻繁把“新政”兩個字掛在嘴上，催促客戶在房價上漲前趕緊出手。他以附近均價相對較低的國美第一城小區舉例說：“這個小區上月賣瞭30套，這個月保底能賣70套。”
??3·30新政被業內解讀為“寬松組合拳”，除瞭調控態度轉向的標志性意義，也將一定程度上釋放“買一賣一”的換房改善需求。
??新政一出，嗅覺敏銳的北京中介便對換房客戶展開“猛攻”。從3月30日下午新政公佈開始，到整個清明假期，在朝陽公園附近從事中介工作的小趙都通過電話和微信，頻繁聯系近期有換房需求的客戶。他告訴《第一財經日報》記者，這時候最有用的推介方式，不是尋找低價房源，而是告訴客戶現在已經到瞭買房窗口期，能省不少錢。
??他舉瞭其中一位客戶的例子說，兩口之傢兩年前結婚時按揭買瞭一套一居室，希望再買進一套90平方米、市價350萬元左右的兩居室。
??“過去是認房認貸，二套房隻能貸出三成，首付七成，但現在如果他手上的一居室賣瞭，也沒有其他房貸未還清，即可以按照首套辦理貸款。”小趙說，這位客戶看上的房子，因為單價沒有超限屬於普通住宅，契稅票填發日期至今剛好滿兩年，因此營業稅免征，即350萬元網簽價格的5.6%、19.6萬元可以免交瞭。
??本報記者在小趙工作的片區走訪時看到，在一單價超過5萬元/平方米的高檔小區，其中一棟公寓一層的大堂裡，前臺物業工作人員一邊收發快遞，一邊忙著讓來訪人員登記身份信息。她拿出來訪登記表格對記者感慨：“最近也不知道怎麼回事，看房的人特別多，原來周末一天隻登記一頁紙，現在一天要登記兩三頁。”
??從剛過去的3月月度成交量來看，北京的二手房呈現成交升溫、價格平穩的局面。來自鏈傢地產的數據顯示，3月1日~3月30日，北京市二手住宅網簽量10152套，成交量環比上升17%，同比上升13.5%，成交均價則繼續保持相對平穩狀態，環比微降1%。
??理性的業主
台北信用貸款房貸銀行利率利率多少免費諮詢試算??新政讓中介興奮不已，購房者情緒是否也已經被點燃？
??“我既然錯過瞭去年的機會，現在也沒必要太著急瞭，感覺很難再大漲瞭。”今年33歲的黃進(化名)在國貿一傢外資企業上班，現在住在南三環一套80多平方米的兩居室裡，她打算為父母再購入一套兩居室，但她至今沒能下決心，原因是覺得眼下的房價上漲空間有限。黃進至今仍在羨慕好友去年以330萬左右的價格買入的一套房子，而今同戶型價格已經超過瞭360萬元。她告訴記者，雖然新政後身邊不少人對她說，現在不買北京四環裡的二手房還要漲價，但她感覺目前房價基數已經很高，即使繼續上漲，空間也不像過往那麼大瞭。
??實際上，像黃進這樣觀望的購房者不在少數。鏈傢地產分析師張旭告訴本報記者，雖然此番政策能帶動改善性需求的入市積極性，不排除二季度或下半年房價出現上漲的可能性；但與以往相比，此輪調整買賣雙方相對更為理性，購房者也少見恐慌性入市，市場是否接受部分房源報價上漲，仍有待觀察。張旭所言的房源報價上漲，指賣房業主聽聞新政後提高報價，本報記者日前走訪二手房市場發現，新政出臺後一些業主的確有意調高報價，但現象並不普遍，漲價幅度也較小。
??張旭所在的鏈傢市場研究部對“新政”後的首日北京二手房成交做的統計發現，未出現大幅漲價。該部門提供給本報記者的一份監測報告顯示，根據門店所反映的情況，新政出臺後首日，簽約成交客戶增多，其中主要為之前已經看好房子的剛需客戶，實際成交價格保持平穩；部分區域2到屏東縣汽車貸款銀行5年房源增多，且這部分房源業主報價有一定上漲，但漲幅不大，一般在5%以內。從市場整體情況來看，買賣雙方表現較為理性，並未因新政出臺而出現恐慌。
??新政後續效應將如何？
??於北京而言，二手房這一存量市場，一貫對政策極為敏感，同時占據著大部分的成交套數。新政後的二手房買賣雙方，將引領成交走向什麼趨勢呢？對此，萊坊董事及大中華區研究及咨詢部主管紀言迅認為，自2014年以來，中國房地產投資增速放緩，庫存上升，房價有所回落。央行[微博]此次調整個人住房貸款政策，將二套房貸首付比例降至四成，預計有利於釋放改善性住房需求，活躍房地產交易，進一步刺激居民的住房需求。然而，從全國來看，目前投資性需求已經明顯下降，並且不少城市的供應量很大，因此新政是否會刺激房價上升還有待觀察。
??世邦魏理仕研究部中國區主管、執行董事陳仲偉則對記者表示，對於此次降低二套房首付比例的政策，資產價格較高、對信貸依賴較重的一、二線市場更為敏感，購房者支付能力和市場情緒將進一步提升；而對於廣大三、四線城市，去庫存效果還有待觀察。
??關於新政對於開發企業的影響，標準普爾則指出，中國房地產政策放松並不能為開發商帶來快速改善。標準普爾信用分析師葉翱行對包括本報在內的媒體記者表示，中國最近的房地產寬松政策可能增強購房者對市場的預期，從而推動銷售上升，但開發商能夠多快清理庫存還有待觀察，開發商自身的執行能力將決定它們如何度過艱難的市況。
??“我們預期未來12個月內中央政府將宣佈更多政策刺激房地產行業的增長。但是，由於平衡房地產行業供應過剩的狀況需要時間，我們預計未來12個月內平均售價將下降5%，而銷量增長將保持穩定。”葉翱行說道。
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新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2015-04-08/08165991362669670872078.shtml
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