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馬光遠降價是為中國房地產加冕成人禮
世界杯大賽上，最刺激的莫過於勢均力敵的雙方在酣戰瞭90分鐘後打成平局，但在傷停補時階段，另一方突然進球瞭。在我看來，國傢統計局6月18日公佈的70個大中城市5月份房價的最新數據，就如同傷停補時的一粒進球，讓圍繞房價是否下跌的爭論基本畫上瞭句號。
5月份數據的最大價值和意義，是無論新房還是二手房，環比下跌的態勢告別前四個月的曖昧和膠著，而是豁然開朗起來。4月份，新房價格環比上漲的城市個數還有44個，5月份一下子減少到隻有15個，而價格環比下降的城市個數從4月份的8個劇增到35個。二手房的價格變房屋信貸銀行申辦利率多少免費諮詢試算動也很明顯，5月份，價格環比上漲的城市數從4月份的35個劇減到19個，環比價格下降的城市從22個劇增到35個。這幾乎意味著，具有全國房價風向標意義的70個大中城市，有一半的城市房價環比下降，如果再加上持平的城市，超過80%的城市房價停漲。《華爾街日報》對5月份的房價計算瞭平均的數據，根據他們的計算結果，5月70個大中城市新建商品住宅平均價格環比下降0 .15%，而這是2012年5月以來這個統計指標首度環比下跌。特別需要指出的是，被各界視為房價堅挺一族的一線城市，在官方的這個統計指標中也出現瞭明顯的松動。5月份北上廣深四個"一線城市"，新房除北京環比仍上漲0 .2%，廣州持平外，上海、深圳均出現瞭0 .3%和0 .2%的下跌。二手住房環比數據北京在70個城市中跌幅高居榜首，環比跌幅高達0 .9%。一線城市的房價一直被視為中國高房價最後的"馬其諾防線"，一線價格下跌，則幾乎可以確定，在經歷10多年的單邊上漲之後，中國房地產的轉折點100%已經到來。
事實上，從國傢統計局70個大中城市房價指標的歷史表現看，這個指標統計的房價數據一直偏於保守，甚至鬧出過2009年房價大漲一年之後該指標統計的漲幅卻隻有1.5%的數據風波。相對於這個數據，房地產其他統計數據則更能明確無誤地佐證"轉折點"的到來：其一，從全國來看，無論是房地產開發投資還是到位資金，都創下瞭近年來的新低。前5個月，房地產開發投資同比名義增長16.4%，創下瞭近年來的新低，住宅新開工面積暴跌24.5%，房地產開發企業到位資金同比僅增長4.5%，而2013年全年地產開發企業到位資金增長26.5%；第二，庫存高企，銷售陷入空前的低迷。在2013年創下8.14萬億元的銷售記錄後，前5個月中國商品房銷量暴跌，一線房企前5月普遍隻完成全年銷售任務的30%左右；而前5個月，全國待售面積超過瞭5.3億平方米，一些城市屢屢爆出天量庫存的新聞，無論是前期降價的杭州，還是悄然松動限購的沈陽，去庫存周期都超過瞭驚人的30個月；第三，一些城市告別"不跌神話"，量價齊跌。一直被認為房價"永遠上漲"的北京，在1季度銷量和去年比較腰斬的同時，二季度延續瞭低迷的狀況，住宅成交量很可能創近3年來新低。根據住建委的統計，6月上半信貸房屋缺錢急用哪裡借錢月，北京新建商品住宅和二手住宅網簽量分別為1400套和2557套，環比5月上半月分別減少11.9%和9.4%。而新房庫存量突破77000套，是2013年1月以來的最高點。二手房的價格至少已經下跌5%以上，預計今年北京二手房價格下跌幅度會達到15%。
毫無疑問，在沒有任何政策加壓的情況下，中國房地產的市場調整周期已經到來。面對價格的調整，筆者並不認為這是中國房地產行業的壞事，更不認為中國房地產會出現某些人所說的崩盤的情況。對於一個競爭性行業而言，價格的調整本來就是常態，中國房價在經歷10多年的單邊上漲，面臨供應過剩、流動性緊張和價格高企的局面，價格理性回歸，不僅無害，而是有利於行業未來的發展。筆者特別提醒所有人真誠面對四個基本事實：一、這次價格調整和任何調控政策無關，而是市場的自發反應；二、流動性緊張是導致一線城市和熱點城市房價下降的誘因，但流動性緊張的狀況短期不會改變；三、中國樓市的基本面已經發生瞭裡程碑意義的變化，總體供應短缺的歷史已經終結，除個別城市外，大部分城市面臨的問題已經不是短缺，而是過剩；四、在經歷4萬億的狂歡盛宴之後，中國樓市已經接近珠穆朗瑪峰的峰頂，期待救市回到以前的狂歡幾乎是做夢。也就是說，無論是目前的房價，市場的流動性，還是供求的基本面，都不支持房價繼續單邊上漲，隻有價格合理調整，才能刺激新的需求，也才能促進整個行業的洗牌，讓沒有競爭力，資金鏈緊張的房地產企業退出市場。價格的調整對於任何一個行業而言，都是行業健康發展的常態，中國的房地產業不例外。
但是，很顯然，被過去10多年單邊上漲"嬌慣"的中國房地產市場，既沒有做好價格調整的準備，更沒有做好價格調整的意願。面對市場的調整，不切實際地期待政府再次放水救市，讓市場回到以前單邊上漲的狀態，很顯然，這是一種很傻很天真的想法，這種想法的流行，恰恰說明中國房地產市場的青澀和不成熟。事實上，在目前情況下，無論是放松限購，還是降準，都無法逆轉房地產價格調整的趨勢。把高房價的支撐寄托在未來城鎮化的農民身上，更是傻得可愛的想法，中國的進城農民要真的能支撐中國的高房價，中國的農民就是世界上最有錢的農民瞭。
筆者倒是認為，對於當下中國房地產的調整無需緊張，更無需大驚小怪。無論是對中國房地產，還是對中國宏觀經濟而言，房價的調整，房地產回歸理性長遠而言都有益。過去10多年，中國房地產盡管狂飆猛進，但野蠻生長使得這個產業既不健康，也不成熟，對政策的依賴使得行業畸形發展，很多長效機制的缺失行業極度無序。價格的調整和行業的洗牌從來都是一個行業成熟的最好的工序。就此而言，如果本輪的調整不會引發金融系統風險，應該樂觀其成，而不是急於幹預。中國房地產需要一場成人禮，價格的調整是房地產走向成熟的必經階段。調整會很痛苦，會洗牌，但唯有如此，房地產才能從狂野走向穩重，才能真正健康發展，不要害怕，也不要拒絕，更不要幻想。
新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-06-22/08422786712.shtml
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